Wer erfolgreich investieren möchte, sollte ein besonderes Augenmerk auf Immobilien legen. Denn Häuser mit einer guten Lage und einer soliden Bausubstanz können dazu beitragen, sich finanziell abzusichern. Immobilien-Investments gelten nämlich nach wie vor als empfehlenswerte Möglichkeit, um eine finanzielle Basis zu schaffen, von der Privatanleger profitieren können.
Doch welche konkreten Gründe sprechen für den Kauf von Anlageimmobilien? Und welche Strategien im Immobilien-Investment sind zu empfehlen?
Lohnt sich ein Immobilien-Investment?
Häuser haben ein gutes Image als Anlageimmobilie, auch Renditeobjekt genannt. Sie gelten als lukrative Einnahmequelle und eignen sich auch für Privatanleger, die Vermögen aufbauen oder vermehren möchten.
Ein Eigenheim kann zum Beispiel als Anlageimmobilie eingesetzt werden. In diesem Kontext können Interessierte auf eine Baufinanzierung einer Bank oder eines Kreditinstitutes zurückgreifen und im Anschluss eine Umschuldung der Baufinanzierung in Erwägung ziehen. So muss zum Kaufzeitpunkt lediglich ein kleiner Teil der Kaufsumme aufgebracht werden.
Ein Wohnobjekt wie ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, das nicht selbst genutzt, sondern langfristig vermietet wird, eignet sich ebenfalls als Renditeobjekt. Dieses kann verkauft oder vermietet werden.
Die Vorteile des Immobilien-Investments: Das Haus ist greifbar und hat einen spezifischen Wert, der bestimmt werden kann. Immobilien gelten außerdem als wertbeständig.
Ein gutes Verhältnis zwischen den Ein- und Ausgaben, die Rendite, ist höher als bei Tagesgeldkonten und Sparbüchern. Dies macht Immobilien besonders attraktiv. Doch wie berechnen Hauskäufer die künftige Rendite eigentlich? Hier werden die Einnahmen aus der Vermietung in Beziehung zum Kapitaleinsatz gesetzt. Letztgenannter umfasst Kosten für Instandhaltungen und Co.
Wie investiert man in Immobilien?
Anfänger, die ihre erste Immobilie zur Vermietung kaufen möchten, sollten eines beachten: Immobilien unterscheiden sich in vielen Punkten. So nimmt zum Beispiel der Standort des Objektes Einfluss auf den Immobilienwert. Eine gute Lage kann zu einem höheren Mietpreis führen als eine Wohnung, von der aus beispielsweise Kindergärten, Schulen und Einkaufszentren nur schwer zu erreichen sind.
Auch die Bausubstanz ist entscheidend. Ein Gutachter sollte diese im Vorfeld des Kaufes beurteilen. Gleiches gilt für die Energieeffizienz der Wunschimmobilie. Denn beide Aspekte wirken sich auf den Marktpreis aus. Schließlich führt eine gute Dämmung dazu, dass weniger Energie verbraucht wird und die Umwelt geschont wird.
Bei dem Kauf sollten maximal 20 Prozent des Eigenkapitals eingesetzt werden. Denn über die Jahre können zahlreiche Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen entstehen. Das Haus löst außerdem laufende Kosten aus, die gedeckt werden müssen. Wer plant, ein Haus zu kaufen, sollte deswegen frühzeitig beginnen, Geld anzusparen.
Bei der Baufinanzierung gilt: Privatanleger sollten eine lange Zinsbindung bevorzugen. So sichern diese sich langfristig niedrige Zinsen. Sondertilgungsoptionen sind dagegen nicht zu empfehlen. Denn bei einem Investment in Immobilien sind die Hauseigentümer nicht darauf aus, die Immobilie möglichst zeitig abzubezahlen.
Von Bedeutung ist überdies, dass der Rückzahlungsbetrag (die Annuität) des Kredits nicht der Mieteinnahme entspricht. Erstgenannte sollte immer geringer ausfallen, um einen finanziellen Puffer zu erzielen. Andernfalls trägt sich das Immobilien-Investment nicht.
Der wichtigste Tipp lautet jedoch: Beim Immobilien-Investment sollte nichts überstürzt werden. Unüberlegte Käufe können Frust und Ärger auslösen und sich als Kapitalschlucker entpuppen. Interessierte sollten deswegen genau überlegen, welche Immobilie zu ihren persönlichen Zielen passt und ausreichend Einnahmen generieren kann.
Fehlen einem Interessenten die notwendigen Fachkenntnisse, kann dieser sich auch an einen Immobilienmakler wenden. Hier sollte eine umfassende Beratung erfolgen, in deren Rahmen alle offenen Fragen geklärt werden.
Empfehlenswerte Strategien für das Immobilien-Investment
Experten raten in der Regel zu drei Anlagestrategien. Die erste nennt sich “Buy-and-Hold-Strategie”. Hier erwirbt der Interessent eine Anlageimmobilie. Diese wird für 10 Jahre oder länger gehalten.
Nach Ablauf dieser Zeit kann die Immobilie weiterverkauft werden – und zwar steuerfrei. Denn die Spekulationssteuer greift ab einem Zeitraum von 10 Jahren nicht mehr. Der Aufwand fällt gering aus und die Strategie erfordert keine speziellen Fachkenntnisse.
Die zweite Strategie ist die spekulative “Fix-and-Flip-Strategie”. Interessierte erwerben gezielt eine renovierungsbedürftige Immobilie. Doch aufgepasst: In jedem Fall sollte die Bausubstanz optimal ausfallen. Andernfalls rechnet sich der Kauf nicht. Nach der Sanierung wird die Immobilie für einen höheren Betrag verkauft. Der Erlös muss versteuert werden.
Ein Hinweis: Es ist möglich, in einem kurzen Zeitraum mehrere Immobilien auf Basis der genannten Strategie zu erwerben und zu verkaufen. Geschieht dies innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf, gilt der Immobilienverkäufer beim Finanzamt als “Händler”. Das bedeutet, dass Steuervorteile entfallen. Deswegen ist es unerlässlich, die Strategie zunächst mit dem eigenen Steuerberater abzusprechen und gegebenenfalls nach Alternativen zu suchen.
Bei der “1/3/10-Strategie” erwerben Interessierte eine Anlageimmobilie, bei der davon ausgegangen werden kann, dass innerhalb eines Jahres ein Überschuss entsteht. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf wird die Immobilie renoviert. Die Renovierungsarbeiten dürfen jedoch nur zu 15 Prozent von der Steuer abgesetzt werden.
Nach Ablauf des dritten Jahres sollten deshalb erst höhere Beträge investiert werden, die zum Beispiel in eine aufwändigere Sanierung fließen können. Die Ausgaben können als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Erstattet werden häufig bis zu 50 Prozent der Kosten.
Nach der Sanierung können die Investoren mehr Miete verlangen, da sich die Immobilie in einem verbesserten Zustand befindet. Nach zehn Jahren kann diese dann steuerfrei veräußert werden.
Welche Immobilienobjekte sind interessant?
Viele Einsteiger fragen sich: Welche Immobilie lohnt sich denn? Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Denn die Ziele der Investoren variieren von Fall zu Fall. Wichtig ist, dass die Anlageimmobilie zu den individuellen Bedürfnissen passt – und sich vor allem auszahlt. Auch das individuelle Budget spielt eine übergeordnete Rolle. Denn nicht jeder Investor kann sich jede Immobilie leisten.
Grundsätzlich sind zum Beispiel Eigentumswohnungen zu empfehlen. Privatanleger müssen in diesem Zusammenhang keine große Investitionssumme einplanen. Allerdings sind einige wichtige Eigenheiten zu beachten. So muss zum Beispiel bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern eine Hausverwaltung bestehen.
Wohnungen mit mittleren Lagen können bereits zu einer zufriedenstellenden Rendite führen. Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekt erfordern ein größeres Budget. Hier können gleich mehrere Wohnungen vermietet werden. Der Aufwand fällt also größer aus, aber es werden auch mehr Mieteinnahmen erzielt.
Der Haken: Besitzer von Mehrfamilienhäusern, die nach einem Käufer suchen, müssen mitunter viel Zeit einplanen und können ihr Vermögen aus dem Haus nicht kurzfristig zugänglich machen. Ein Klumpenrisiko besteht.
Einfamilienhäuser und Doppelhäuser mit einem großen Grundstücksanteil führen zu geringen Netto-Mietrenditen. Doch der Verkauf kann vergleichsweise schnell abgeschlossen werden.
Das Fazit – Immobilien-Investments können sich lohnen
Privatanleger können Immobilien erwerben, um ihr Vermögen zu vermehren. Als Anlageimmobilien eignen sich zum Beispiel Ein- und Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Aber auch Ferienhäuser können als Anlageimmobilie genutzt werden.
Blutige Einsteiger sollten sich im Vorfeld der Investition umfassend beraten lassen. In der Regel empfehlen Experten drei gängige Strategien für das erfolgreiche Immobilien-Investment. Welche Vorgehensweise sich als vorteilhaft erweist, muss im Einzelfall entschieden werden. Die steuerliche Beratung übernimmt ein Steuerberater. Er kann unter anderem hilfreiche Tipps geben, wann die Immobilie steuerfrei verkauft werden kann.